商品房買賣遲延辦證法律漏洞

一、案情概要

王某與萬恆公司簽訂商品房買賣合同，約定萬恆公司應在2013年10月31日前將商品房交給王某使用，萬恆公司應在房屋交付使用後180日內，將辦理權屬登記需由萬恆公司提供的資料報產權登記機關備案。如因萬恆公司的責任，王某不能在規定期限內取得房產證的，由萬恆公司自違約之日起按日支付房價款的十萬分之一的違約金，另自違約之日起180日內仍未完成產權登記，王某有權退房。

合同訂立後，王某支付了全部房款，於2013年11月10日辦理入住，但萬恆公司至今未取得初始登記批覆，於是王某於16年3月31日訴至法院，要求解除合同，返還房款以及支付延期辦證違約金。

兩審法院經審理認為：合同解除權作為一種形成權，其權利的行使應當受時間上的限制，以維護交易的穩定。本案中，萬恆公司於2013年11月10日交付房屋，其應在房屋交付後180日內即2014年5月9日前，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，但其至今未履行上述義務，故自2014年5月10日起萬恆公司已構成違約，根據合同約定，逾期超過180日，即2014年11月6日王某已享有合同解除權。涉案商品房買賣合同沒有對該解除權的行使期間作出約定，但根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定，王某應在解除權發生之日起一年內即2015年11月5日前行使解除權，逾期未行使的，解除權消滅，而本案中王某於2016年3月31日才起訴要求解除合同，此時王某已喪失解除權，故對王某請求解除合同並返還房款的訴訟請求，人民法院不予支援。

在本案中，法院使用類推適用方法，對因遲延辦證形成的解除權的行使期間這一法律漏洞予以填補。

二、本案類推適用的過程

（一）本案涉及的因遲延辦證形成的解除權的行使期間在現行法中沒有明確規定

《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。”應當說，我國合同法充分尊重當事人的意思自治，賦予其自行約定解除權行使期間之權利，但上述條文並不周延，沒有規定當事人無約定時解除權的行使期限以及經催告後的“合理期限”，因此不能根據上述條文確定王某行使解除權的期限。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”該條款所規定的是房地產開發企業作為出賣人逾期交房或買受人逾期付款導致合同目的無法實現時，對方當事人得行使解除權的合理期限。對於遲延辦證達到解除條件時，買受人行使解除權的合理期限，並未作出明確的規定。對本案來講，能否適用該條款內容作為裁判依據，需要進一步的解釋和論證。

因此，現行法律未就因遲延辦證形成的解除權的行使期間作出規定，已對法律適用造成困擾，構成法律漏洞。

（二）本案所涉屬於開放的法律漏洞，應採用類推適用的方式填補該法律漏洞。

法律漏洞可以區分為開放的漏洞和隱藏的漏洞，前者是指按立法意圖應當規定，但卻錯誤地沒有規定的情形。後者指雖有法律規定，但依據該規定的目的，不應適用於某一事項。本案所涉事項系因法律未作規定而構成的開放的漏洞，應採用類推適用的方法來填補。即，對法律未規定的事項，參照、援引與其性質相類似的法律規定，加以適用。

《中華人民共和國物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。”第十六條：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。” 上述規定的體系解釋表明，就商品房買賣合同履行而言，萬恆易賽公司作為出賣人負有的兩項義務，一是案涉房屋的實際交付，二是法律權屬的轉移登記。交付房屋與辦理權屬證書系房屋買受人簽訂商品房買賣合同目的的兩個側面，也是房屋出賣人履行商品房買賣合同內容的兩項主要義務。遲延交付房屋和遲延辦理權屬登記在法律評價上沒有實質區別。

另，從解除權的設定目的來看，解除權屬於形成權，可以基於一方意思表示而發生相應的法律後果，故立法者為追求司法環境、交易過程的穩定，對權利人行使解除權科之以一定的期限，以防止給對方當事人帶來過重的負擔。無論是遲延交付解除權，還是遲延辦證解除權，均符合法律及司法解釋為行使解除權設定合理期間，用以督促當事人及時行使權利，安定法律秩序的規範目的，在法律評價上並無差別，兩者應作相同的處理，即對於法律沒有規定的遲延辦證解除權的行使期限，應類推適用逾期交房解除權行使期限的規定，而不能採用反面解釋，排除該條款的適用。由此，本案中，王某因怠於行使合同解除權，其起訴已超過解除權行使一年的除斥期間，其已喪失解除權。